新一轮拆迁大潮来了！
该拆拆，该改改，拆迁暴富的日子又要来了！ 而且速度很快： 上海表示，2024年，要完成12万平零星旧改、31万平方米不成套旧住房改造，启动10个“城中村”改造项目； 杭州各区，已公布的拆迁土地计划已经超过1700公顷； 南京各区，2023年底就陆续把24年老旧小区的改造文件发出来了，秦淮、河西、鼓楼这些地方的总投资额超过3.66亿元。 石家庄公告说2024年要改造17个城中村。 预估接下来会有更多的城市公布城市城中村改造情况。 因为2024年楼市的发力方向，就是三大工程：城中村改造、保障房以及平急两用。 执行速度也会比大家想象中快。 这一轮的城中村改造最早是在去年7月提出的，当时说是要在超大特大城市中开展城中村改造工作。 然后不到半年的时间，到11月，三大工程就被定调为房地产发展的新方向。 紧接着，是12月，zy经济工作会议上提出，要加快推进三大工程建设。 同时，也是12月，央行再次启动PSL，直接向市场投放3500亿元，用来建设三大工程。开年1月，央行又向市场投放了1500亿元。 到2月，这些钱就到地方了，现有的统计数据是2月初，35个超大特大城市城中村的专项借款授信已经超过8000亿。 然后就是各地发公告说要改造多少村了。 这速度，你看，一点都不拖泥带水。 意味着什么？新一轮的拆迁大潮正在全速铺开，今年会有很多人享受到拆迁带来的时代红利。 大家都知道，2015-2018年，我们已经进行过一轮棚改，当时这一核武器级别的大招出来之后，很多城市价涨量增，楼市重返牛市。 现在历史经验已经不能复制了，但还可以借鉴。 一是限购限售这些政策的放松已经指望不上了，因为各地该放都放的差不多了，没什么效果，就算是还绷着的北上限购放开，也没用了，大家早就麻木了。 但大家的信心需要建立起来，投资消费的循环要重新转起来，经济也要好起来。 那怎么办呢？ 从根本出发，解决大家手里没有钱买房的问题。 拆你的房子，改你的房子，然后给你钱/房票，你有钱/房票买房，开发商也能拿到销售回款，开工盖楼继续，又能带动多个行业火起来了。 目前机构的测算，21个超大特大城市的城中村改造，可以直接产生超10万亿的投资，如果再算上上下游的产业链，那就更不用说了。去年全国房地产开发投资是11万亿。 投资带起来了，楼市也就慢慢能回归到正常状态了。 二是拆改老房子，不仅仅是拉动经济的需要，也包括空间的腾挪，让老房子变成好房子。 过去20年，我们确实在楼市上取得不少成就，卖了不少地，盖了不少房，户均居住面积118.2平米，人均居住面积41.8平米，去掉公摊，在全世界都排的上号。 但是量不代表质，也不代表真实的居住量。 给大家看三个数据： 1、2022年中国城市高质量发展智库论坛上，原住建部仇保兴发表了我国空置率的相关数据：目前我国住房空置率已经达到15%，有的省份甚至到25%、30%。 2、2023年，深圳人口暴增了近200万，已经超过历史最高峰。 3、链家网上，深圳挂牌二手房3.4万套，20年楼龄以内、大于90平、南北通透的房子只有550套，占总挂牌量的1.5%。 这是要说啥呢？ 现在小城市人口向大城市转移这种现象还在继续，楼市的需求还在往核心城市聚集，“总量过剩、结构性不足”的楼市现状还在加剧。 但这还不是主要的问题。 主要问题是楼市改善需求正在崛起，但楼市“起量到起质”的转型却没跟上速度。 现在很多人说，我们的人口增量不行了，00后都不买房，房子还卖给谁呢？ 人口因素是住房需求的底层力量，我国住房总需求已经进入下降期，这是肯定的。 但一年11亿平米的商品房销售面积还是太少了。国家统计局的数据，2023年，全国商品房销售面积11.2亿平米，相比上年下降8.5%；商品房销售额12万亿元，下降6.5%。 这是“三道红线、疫情影响、老美加息”三个因素共同作用的结果。 如果这三个因素不同时出现，那楼市的原本路径应该是继续稳中有升，然后稳定在一定的水平。 什么样的水平？ 贝壳曾经给出过这么一个数据：2021-2035年我国将有 201-247亿平方米的新增住房需求，中性情形下为222亿平米，年均 14.8亿平米，到2035年降至13.3亿平米。 现在来看，年均11亿平的楼市成交是不是低了？ 所以需求肯定是会回归的，但，有变化。 刚性需求没那么多了，更多的是改善需求。 这一点我过去说过很多次，贝壳的评估数据里也有提到。 这么多的改善需求，得有地方改啊，很多城市的开发其实已经饱和了，都在往周边发展，但是改善不可能往郊区去。 再看城市的老房子，现在局面就是骑虎难下，没人买，也很难租，所以拆迁是必须的，给好房子建设腾出空间，让改善需求都有去处。 所以这对手里现在有老房子的人是一种超级利好。 但要说的是，这一轮的拆迁只限于特大超大城市。 去年7月，国家就发了文件说要改造超大、特大城市中的城中村。 一是因为超大、特大城市的居住需求还很多，二是超大、特大城市的城中村改造空间也很大，能够更大范围地刺激需求的释放。 贝壳之前发布的数据，重点20城楼龄20年以上的老旧小区数量5.96万个，占比四成。 按1000户每个小区算的话，也有5960万户。 这些需求要是全都释放出来，楼市还能没点起色吗？ 只是这一轮估计更多的应该是房屋安置取代货币安置，比如之前广州的房票政策，拆房子发房票，用房票去选对应的活动中的新房。 目前来看，房票政策还是有bug的，很多城市房票对应能选的房都是一些不好卖的楼盘，这肯定是不行的。 既然想让大家买房，那就全都参与进来，这样才能让大家真正动起来。 新一轮的拆迁大潮肯定是已经来了，就看之后怎么走了。
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