国金证券：高能级城市政策的宽松空间更大关注布局优质一二线城市央国企及改善型房企
智通财经APP获悉，国金证券发布研究报告称，住建部提出要降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施，而此类政策的宽松释放主要在一线和强二线等高能级城市。自2022年3月以来，多城市开启房地产需求侧的宽松支持，低能级城市四限政策基本已应放尽放，未来高能级远郊区域的限购限售预计将逐步落地。推荐重点布局优质一二线城市、改善产品占比高的头部央国企和改善型房企。相关标的：中国海外发展(00688)、华润置地(01109)、招商蛇口(001979.SZ)、越秀地产(00123)、滨江集团(002244.SZ)等。事件：7月27日，据新华网，住房和城乡建设部部长倪虹在近日召开的企业座谈会上说，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施;继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。国金证券主要观点如下：政治局会议定调后，住建部确认支持方向。当前房地产市场销售持续承压，2023年1-6月，商品房销售面积累计59515万方，累计同比-5.3%;6月单月，商品房销售面积13075万方，同比-18.2%;而7月至今新房高频销售面积同比-30.9%。住建部表示要大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。支持住房需求，高能级城市宽松空间更大。自2022年3月以来，多城市开启房地产需求侧的宽松支持，低能级城市四限政策基本已应放尽放，未来高能级远郊区域的限购限售预计将逐步落地。而从房贷利率上看，根据贝壳研究院数据，7月百城首套房贷利率平均为3.9%，同比下降45bp;二套房贷利率平均为4.81%，同比下降25bp;分城市能级看，一线城市首二套房贷利率分别为4.50%、5.03%，二线城市首二套房贷利率分别为3.88%、4.81%，三四线城市首二套房贷利率分别为3.88%、4,80%，高能级城市首套房贷利率距下限仍有下降空间。从首付比例看，三四线城市包括部分二线城市已落地首套房首付比例20%、二套房30%，而一线和部分强二线城市的首付比例(尤其是二套房)仍高企，因而未来高能级城市预计将逐步实行“认房不认贷”，支持改善需求的释放。做好保交楼，供给侧支持需到位。在房地产供给侧，已有多项措施落地，包括保交楼专项借款、“第二支箭”为民营房企债券发行提供增信支持、第三支箭支持涉房企业股权融资等。但房企(尤其是民营房企)现金流状况仍有压力，2Q23房企新增债券融资(含信用债和海外债)同比-28.9%，环比-48.9%。随着央行与金融监管总局发文“金融16条”延长期限，预计供给侧对行业的支持将加速落地，以时间换空间，化解行业风险。风险提示：宽松政策对市场提振不佳;三四线城市恢复力度弱;多家房企出现债务违约
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